Cabinet Issues Licensing Regulation

Cabinet Issues Licensing Regulations for the Government’s Direct Contracting of Real Estate for Necessary Public Interest
On 28 August 2019, Cabinet Decree No. 25 of 2019 (the “Decree”)[1] was published in the Official Gazette, detailing the regulations pertaining to one particular case of public contracts that has been stipulated in the new Public Contracts Law No. 182 of 2018 (the “Law”),[2] namely the direct contracting of real estate for public interest. In particular, the Decree, which went into effect on 29 August 2019, puts forth the prerequisites and regulations for licensing administrative bodies to directly contract real estate (either for sale, lease, or usufruct/exploitation licensing) in cases of necessity to achieve public interest.
In October 2018, a new framework for regulating contracts concluded by public entities was issued by virtue of Law No. 182 of 2018, replacing the previous and outdated Bids and Tenders Law No. 89 of 1998. Attempting to create a comprehensive legal regime for public procurement, the Law regulates with considerable detail several types of public contracts, projects, and assets and provides specific rules for the sale, purchase, or procurement of services in relation thereto. In particular, the Law provides more discretionary powers to administrative bodies down to the level of contracting departments and expands the authority of government agencies to contract directly in several cases. As per the Law, an ‘administrative body’ is any public body, entity, or authority, including entities operating within the state’s general budget, administrative apparatus units with separate special budgets (such as ministries), municipalities, service and economic public authorities, and funds (except for social welfare funds). The main methods of contracting for public works stipulated under the Law are public tender; public negotiation (mumarsa); a limited, two-stage, or local tender; limited negotiation; a public, limited, or local auction; and direct contracting. With regards to public procurement of real estate in specific, when the administrative body is the purchaser or lessee, the general rule is to use a public tender, but an exception could be made in emergency situations and public interest concerns wherein direct contracting is allowed. On the other hand, when the administrative body is the seller, lessor, or assignor of usufruct rights, the general rule is to use a public auction; exceptions could be made in emergency situations or for real property up to EGP 2 million if not sold through a public auction, wherein direct contracting is allowed. Yet in its Article (80), the Law also provides for the possibility, upon the Cabinet’s approval, of the disposal of real estate in cases of necessity (for social or economic considerations required by public interest) via direct contracting (to sell, lease, or license the real estate’s use or exploitation); accordingly, last month’s Decree was issued with the rules and regulations pertaining to this particular situation.
Cabinet Decree No. 25 of 2019
The new Decree details the overall process of licensing administrative bodies to directly contract real estate in cases of necessary public interest, which could be summed up as follows: To apply for a license to directly contract, a few prerequisites must be fulfilled at first, including that (1) there is a necessity requiring the disposal of the real estate through direct contracting to achieve a social or economic public interest; (2) the party to be entered into transaction with has technical and financial competence and a good reputation; and (3) there are justifications for the licensing application. A valuation committee is then formed via a decision from the competent authority (i.e., the competent minister or governor, depending on the case). This committee is to include experts from the administrative body applying for the license or from other entities subject to the Law, and it is tasked with the valuation of the disposal price of the real estate (i.e., its price, rental value, or usufruct/exploitation value) as well as the proposal of the method and timeframe of payment. The committee’s report on the matter is to also include the objective criteria followed in such determination. In case of technologically advanced projects to which land will be allocated for establishment, the committee could, with the approval of the competent authority, refer to scientific or research centres or public entities with particular expertise and specializations in the preparation of the necessary detailed studies. Following this, the competent minister or governor at the administrative body applying for the license must submit to the Minister of Finance a list of information and documents, among which are the justifications for application and proof of necessity “as per objective standards” along with a clarification of the projected economic or social outcomes; a copy of the feasibility study of the project to be established on the real estate in question; a clarification of the kind of transaction to be undertaken (i.e., sale, or lease, or usufruct/exploitation licensing) and the period of the contract (for the latter two cases of lease and usufruct/exploitation licensing); the proposed disposal price and payment method; and various information about the real estate itself. The Supreme Committee of Valuation at the General Authority for Government Services (the “Supreme Valuation Committee”) then undertakes the verification of the proposed disposal price and presents a technical advisory report on the matter (containing the standards it followed and its recommendations) to the Minister of Finance. The verification is to be done through the review of the submitted documentation and field inspections; accordingly, the administrative body applying for the license must submit to the Supreme Valuation Committee any requested documents as well as take all necessary measures to facilitate the Committee’s accessibility to the field/site under inspection. It is also worth noting that the Supreme Valuation Committee could request that the administrative body applying for the license undertake a re-examination of the proposed value of the disposal price in case of a huge discrepancy between the two committees’ valuation. Finally, the Minister of Finance is to refer the matter, along with the Supreme Valuation Committee’s review, to the Cabinet to consider its approval.   [1] Cabinet Decree No. 25/2019 on the regulations for directly contracting real estate for sale, lease, or usufruct/exploitation licensing, Official Gazette, Issue No. 34 (bis) (d), 28 August 2019. [2] Law No. 182/2018 on the regulation of contracts that are concluded by public entities, Official Gazette, Issue 39 (bis) (d), 3 October 2018.
في 28 أغسطس 2019، نشرت الجريدة الرسمية قرار مجلس الوزراء رقم 25 لسنة 2019 ("القرار")[1] والذي ينص على الضوابط المتعلقة بحالة من حالات تعاقد الجهات العامة التي وردت في القانون الجديد لتنظيم التعاقدات التي تبرمها تلك الجهات رقم 182 لسنة 2018 ("القانون")،[2] ألا وهي الاتفاق المباشر على العقارات للمصلحة العامة. وينص القرار – والذي بدأ العمل به في 29 أغسطس 2019 – على شروط وضوابط ترخيص الجهات الإدارية للتعامل بالاتفاق المباشر على العقارات (إما بالبيع أو التأجير أو الترخيص بالانتفاع أو بالاستغلال) في حالات الضرورة لتحقيق اعتبارات اجتماعية أو اقتصادية تقتضيها المصلحة العامة.
في أكتوبر 2018، صدر إطار قانوني جديد لتنظيم العقود التي تبرمها الجهات العامة بموجب القانون رقم 182 لسنة 2018 والذي حل محل قانون المناقصات والمزايدات رقم ٨٩ لسنة ١٩٩٨. ويفصّل القانون – والذي يمثل إطارًا شاملًا لتنظيم تعاقد الجهات العامة – أحكام الأنواع المختلفة لعقود الجهات العامة والمشاريع والأصول، وقواعد البيع والشراء والتعاقد على الخدمات المرتبطة بها. وبالأخص، يعطي القانون سلطات تقديرية أوسع على مستوى إدارة التعاقدات بالجهات الإدارية، ويوسع من قدرة الهيئات الحكومية على الاتفاق المباشر في أكثر من حالة. ووفقًا للقانون، تعتبر "الجهة الإدارية" أي جهة أو هيئة أو سلطة عامة، بما في ذلك الجهات التي تضمها الموازنة العامة للدولة، ووحدات الجهاز الإداري للدولة ذات ميزانيات خاصة كالوزارات، ووحدات الإدارة المحلية، والهيئات العامة الخدمية والاقتصادية، والصناديق (بخلاف صناديق الرعاية الاجتماعية). ويتيح القانون إجراء التعاقدات العامة من خلال الطرق التالية: المناقصة العامة، والممارسة العامة، والمناقصة المحدودة والمناقصة على مرحلتين والمناقصة والممارسة المحدودة، والمزايدة العلنية والمحدودة والمحلية، والاتفاق المباشر. وبالنسبة للتعاقدات العامة على العقارات على وجه الخصوص، فإن القاعدة العامة هي المناقصة العامة في حالة كون الجهة الإدارية المشتري أو المستأجر (ولكن يجوز استثناء إجراء التعاقد بالاتفاق المباشر في الحالات الطارئة أو لدواعي المصلحة العامة). أما في حالة كون الجهة الإدارية هي البائع أو المؤجر أو ناقل حق الانتفاع أو حق الاستغلال، فإن القاعدة العامة هي المزايدة العلنية (ولكن يجوز استثناء إجراء التعاقد بالاتفاق المباشر في الحالات الطارئة أو للعقارات التي لا تزيد قيمتها عن 2 مليون جنيه والتي لم تباع من خلال مزايدة علنية). بالإضافة إلى ذلك، وفي المادة (80)، ينص القانون على جواز التصرف في العقارات عن طريق الاتفاق المباشر (بالبيع أو التأجير أو الترخيص بالانتفاع أو بالاستغلال) في حالات الضرورة لتحقيق اعتبارات اجتماعية أو اقتصادية تقتضيها المصلحة العامة وذلك بعد اعتماد مجلس الوزراء، ويبيّن القرار الجديد الصادر في الشهر الماضي القواعد والضوابط لتنظيم تلك الحالات بالتحديد.
قرار مجلس الوزراء رقم 25 لسنة 2019
ينص القرار الجديد بالتفصيل على العملية الإجمالية لترخيص الجهات الإدارية بالتعامل بالاتفاق المباشر على العقارات في حالات الضرورة لتحقيق المصلحة العامة، والتي يمكن تلخيصها كالتالي: لطلب الترخيص بالتعامل بالاتفاق المباشر، يجب استيفاء عدة شروط ومنها: (1) قيام حالة الضرورة التي تقتضي التعامل على العقار بالاتفاق المباشر لتحقيق المصلحة العامة اجتماعيًا أو اقتصاديًا، و(2) توافر الكفاءة الفنية والمقدرة المالية وحسن السمعة في الجهة المطلوب الترخيص بالتعامل معها، و(3) توافر مبررات طلب الترخيص. وتشكل إثر ذلك بقرار من السلطة المختصة (أي الوزير أو المحافظ المختص بحسب الأحوال) لجنة لتقدير مقابل التعامل على العقار (الثمن أو القيمة الإيجارية أو مقابل الانتفاع أو الاستغلال) واقتراح أسلوب السداد ومدته. وتضم هذه اللجنة خبراء من الجهة الإدارية طالبة الترخيص أو من غيرها من الجهات الخاضعة لأحكام القانون. ويجب أن يتضمن محضر اللجنة في هذا الشأن الأسس والمعايير الموضوعية التي تم الاستناد إليها عند التقدير. ويجوز للجنة (وبموافقة السلطة المختصة) الاستعانة بالمراكز العلمية أو البحثية أو جهات عامة ذات التخصص والخبرة النوعية عند إجراء دراسات تفصيلية في حالة كون المشروعات المطلوب تخصيص الأرض لإقامتها مشروعات ذات طبيعة فنية وتكنولوجية متطورة. ويتبع ذلك تقديم الوزير أو المحافظ المختص بالجهة الإدارية طالبة الترخيص مجموعة من البيانات والمستندات لوزير المالية، ومنها مبررات طلب الترخيص، وما يفيد توافر حالة الضرورة "طبقًا لقواعد موضوعية" توضح الآثار الاقتصادية أو الاجتماعية المتوقعة، وصورة من دراسة الجدوى للمشروع المزمع إقامته على الأرض محل طلب الترخيص، وبيان أسلوب التعامل على العقار موضوع الطلب (سواء بالبيع أو التأجير أو الترخيص بالانتفاع أو بالاستغلال) ومدة التعاقد (في حالات التأجير أو الترخيص بالانتفاع أو بالاستغلال)، ومقابل التعامل المقترح وأسلوب السداد، ومعلومات عن العقار موضوع الطلب. وتتولى إثر ذلك اللجنة العليا للتقييم بالهيئة العامة للخدمات الحكومية ("اللجنة العليا للتقييم") اتخاذ الإجراءات اللازمة للتحقق من مقابل التعامل المقترح وإعداد تقرير فني استشاري في هذا الخصوص (متضمنًا الأسس والمعايير التي تم اتباعها والتوصيات) تقدمه لوزير المالية. وتباشر اللجنة هذا التقييم من خلال دراسة المستندات المقدمة ومعاينة المواقع بالطبيعة، ولذلك فعلى الجهة الإدارية طالبة الترخيص تقديم المستندات المطلوبة للجنة العليا للتقييم وتوفير ما يلزم لتسهيل انتقال اللجنة للمواقع محل المعاينة. وتجدر الإشارة إلى أن للجنة العليا للتقييم طلب إعادة دراسة قيمة مقابل التعامل المقترح من الجهة الإدارية طالبة الترخيص إن وجد تباين ملحوظ بين القيمة المقدرة من جانب الجهة واللجنة. وأخيرًا، يعرض وزير المالية الأمر (بما فيه نتائج وتوصيات اللجنة العليا للتقييم) على مجلس الوزراء للنظر في اعتماده.   [1] قرار مجلس الوزراء رقم 25 لسنة 2019 بشأن ضوابط التعامل بالاتفاق المباشر على العقارات بالبيع أو التأجير أو الترخيص بالانتفاع أو بالاستغلال، الجريدة الرسمية، العدد 34 (مكرر) (د)، 28 أغسطس 2019. [2] قانون رقم 182 لسنة 2018 بإصدار قانون تنظيم التعاقدات التي تبرمها الجهات العامة، الجريدة الرسمية، العدد 39 (مكرر) (د)، 3 أكتوبر 2018.[:]